Đầu tư BĐS: Cần xét lại

Chỉ trong vòng chưa đến 1 tháng, giới đầu cơ nhà đất đã đón nhận 2 thông tin không vui, đó là việc Bộ Xây dựng có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng thuế chống đầu cơ đất đai và thuế thu nhập cá nhân điều tiết 25% lợi nhuận có được từ giao dịch nhà đất.

Ghi nhận tại các Cty, trung tâm môi giới mua bán nhà đất, mãi lực trên thị trường trong tháng 11 đã bắt đầu giảm mạnh, người có nhu cầu bán nhà đất tăng vọt bởi lẽ theo các nhà chuyên môn thì không ai dại gì đầu tư vào đất đai trong bối cảnh như vậy.

Thuế thu nhập cá nhân sẽ làm thị trường nhà đất đóng băng?

Khi được hỏi, điều gì sẽ xảy ra khi Luật Thuế thu nhập cá nhân và thuế chống đầu cơ đi vào cuộc sống ? Ông Lâm Văn Chúc - Giám đốc Cty môi giới mua bán nhà đất Phúc Đức (Cty môi giới lớn nhất trên địa bàn thành phố) cho rằng: "Thị trường nhà đất sẽ đóng băng như trước đây. Chỉ tính riêng đối với thuế thu nhập cá nhân thôi cũng sẽ tác động mạnh đến thị trường nhà đất".

Theo ông Chúc, Luật Thuế thu nhập cá nhân đưa ra 2 lựa chọn, thuế suất 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch mới nhìn có vẻ là sẽ không tác động nhiều nhưng nếu phân tích kỹ sẽ thấy rằng với thuế suất này sẽ chẳng ai dại gì đầu tư vào đất đai. Cũng theo ông Chúc, nếu chỉ nhìn thoáng qua, nếu phải nộp thuế 25% thì nhà đầu tư vẫn còn 75% lợi nhuận, như vậy là chấp nhận được. Thế nhưng có phải nhà đầu tư được hưởng trọn 75% lợi nhuận có được từ kinh doanh đất đai, bởi vì còn phải trả một số khoản phí khác như môi giới, quảng cáo...

Như vậy, nếu cộng cả thuế thu nhập thì lợi nhuận nhà đầu tư thực hưởng chỉ khoảng 50%. Thế nhưng, thực tế không phải lúc nào nhà đầu tư cũng gặp được điều kiện lý tưởng đó là bán được hàng với giá có lời. Khi đầu tư kinh doanh đất đai, nhà đầu tư còn phải gánh chịu rủi ro như chính sách mới, quy hoạch...

Ông Chúc kết luận: "Nếu phải chịu thuế suất 25% trên lợi nhuận thị trường nhà đất sẽ không còn hấp dẫn được các nhà đầu tư, thậm chí có thể rơi vào trạng thái đóng băng vì không ai dám bỏ vốn vào đây".

Trao đổi với một số chuyên gia khác, hầu hết có chung lo ngại đó là một khi thuế suất quá cao sẽ khiến cho giao dịch nhà đất... "rút vào vòng bí mật". Hay nói cách khác là giao dịch ngầm sẽ phát triển. Điều này đi ngược lại chủ trương của Nhà nước là giao dịch chính thức qua sàn. Như vậy, mục tiêu minh bạch hoá thị trường bất động sản khó khả thi...

Thị trường nhà đất sẽ đóng băng?

Mặc dù, Luật Thuế thu nhập cá nhân còn hơn 1 năm nữa mới có hiệu lực, thuế chống đầu cơ đất đai đang được xem xét xây dựng thế nhưng thị trường nhà đất đã có những dấu hiệu chững lại. Theo ông Lâm Văn Chúc, kể từ đầu tháng 11 khi có thông tin về thuế chống đầu cơ, giao dịch nhà đất qua Cty Phúc Đức chỉ còn chưa đến 40% so với tháng 10.2007. Trong khi đó, số lượng người có nhu cầu bán nhà đất tăng lên thấy rõ. Theo nhiều chuyên gia, trước một chính sách mới thông thường thị trường nhà đất sẽ lâm vào thế án binh bất động ít nhất là 1 năm, các nhà đầu tư sẽ chờ để xem xét tình hình trước khi đưa ra quyết định.

Giá nhà đất trong thời gian tới sẽ diễn biến như thế nào? Theo các chuyên gia, giá nhà đất trong thời gian tới sẽ khó có khả năng tiếp tục "nóng" như thời gian qua nhưng cũng khó có khả năng giảm giá. Bởi nguồn cung trên thị trường hiện nay rất hạn chế, đặc biệt là đối với đất dự án không có nguồn cung mới, giao dịch chỉ diễn ra xung quanh các dự án đã có giá trị pháp lý trước khi Nghị định 181 có hiệu lực.